西安雁塔法院 | 开发商“一房二卖” 执行难题如何解？

在执行过程中，针对法律文书确定过户的房产，执行环节相对复杂，如果遇到法律文书生效后该房产被开发商转卖给第三人，第三人又就该房产办理了抵押贷款。该怎么有效解决这类问题，需要具体分析、精准施策。

案情回顾

申请执行人王某与被执行人某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，确定开发商在调解书生效后为申请执行人办理房产过户所需的一切手续。

因该开发商在调解书生效后未履行法律义务，王某向法院申请执行。在执行过程中，执行法官经过调查发现，该开发商已经把确定为王某办理过户手续的房产，再次卖给了第三人李某并为李某在房产登记中心办理了网签手续。同时，李某又用该登记房产在某银行设立了抵押登记，致使王某的房产过户执行事项陷入僵局。

“法官，我的房产过户接下来怎么执行呀？”当事人王某情绪激动并陷入焦急之中。

执行法官张哲立即疏导王某情绪，同时认真分析案情，经调查分析，该第三人李某办理网签及设立抵押均系本案调解书生效后发生的行为，可引导当事人提起撤销之诉，同时该开发商在调解书生效后，将确定为王某办理过户登记手续的房产又转卖至第三人李某，涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪，应依法移送公安机关侦查。

明确执行思路后，执行法官向申请人王某释法明理，并引导其可进行有效诉讼，同时表示，“针对开发商在法律文书生效后的一房二卖抗拒执行的行为，法院一定坚决打击！”随即依法将该开发商涉嫌拒不执行判决、裁定的行为移送公安机关侦查，随后多次传唤该开发商负责人，告知其拒不履行生效文书所面临的法律后果。最终在法院强大的督促以及执行威慑下，该开发商与第三人共同配合，由第三人与某银行一起，主动注销了设置在该房产上的抵押登记和网签登记，开发商主动履行过户手续，最终该房产顺利过户至申请执行人王某名下。

终于领证了！

取得了房产证后，王某激动地送来了锦旗和感谢信。

2025年6月，贵院执行裁定书下达，房屋过户到我名下。这一刻，困扰我家多年的“死结”得以解开，我们拿到了期盼已久的房屋产权证。这不仅是一份裁决，更是法律力量与正义光芒的彰显，让我们切实感受到公平正义从未缺席…（张哲）

编辑：许沥心

责编：马宁

审核：姚启明