普法时刻 | 全款购买的房屋被开发商抵押，消费者的权利应如何保护

“攒了一辈子钱买了套房，没想到被开发商偷偷抵押给了别人！”近年来，这样的“糟心事”困扰着不少购房者。房子是老百姓安身立命的根本，当商品房消费者的购房权利与债权人的抵押权发生冲突时，法院会如何认定？近日，西安未央法院速裁审判庭审理了一批抵押权纠纷案件，对此给出了明确答案。

案情简介

2019年3月起，李某等人陆续与某地产公司签订认购协议，分别全款购买房屋各一套。2021年8月，李某等人收房后，长期在此居住生活。2023年4月，北京二中院的查封公告贴在该小区的公告栏。张某等人遂向北京二中院提出执行异议，被驳回后，又提起案外人执行异议之诉。经查明，连同李某等人在内的2000余套房屋早在2019年初就被某地产公司抵押给某信托公司，该债权及抵押权又被转让给某投资中心。历经一审、二审，北京二中院、北京高院均判决停止对案涉房屋的执行。某投资中心提起再审，最高人民法院依法裁定驳回某投资中心的再审申请。虽几经波折，但问题并未就此了结——执行虽然停了，抵押登记还在，仍然存在办证障碍。李某等人再次诉至法院，主张判令涂销抵押权登记等诉讼请求。

诉讼中，某投资中心称，该批案件构成重复起诉，原告已通过上述案件获得排除强制执行的司法救济，再次起诉系重复主张。同时，抵押权具有优先性和稳定性，原告的物权期待权仅能停止执行，不能消灭合法有效的担保物权，应当驳回原告诉请。某信托公司称，其是代投资中心持有抵押权，无权擅自解除抵押，不应承担民事责任。某房地产公司称，案涉房屋因抵押暂未解除，不具备网签条件。

审理裁判

法院经审理认为，案件争议焦点为：本案是否构成重复诉讼；案涉抵押权能否涂销。关于焦点一，本案与北京二中院案件当事人不完全相同、诉讼标的不同、诉讼请求亦不相同，本案的诉讼请求亦不否定前诉裁判结果，故不构成重复起诉。关于焦点二，案涉房屋经生效判决确认停止执行，其法律后果就是不能依据该房屋上设置的抵押权进行拍卖、变卖，换言之，某投资中心无法以申请拍卖执行案涉房屋并对所拍价款实现抵押权的优先受偿，对某房地产公司享有的在案涉房屋范围内的抵押权客观上已经不能实现。在上述情况下，如抵押登记不予涂销，则购房的消费者无法就案涉房屋取得完全的产权，更不能成为具有权利外观的房产权利人。这样的结果是抵押权人的权益不能实现，商品房消费者的购房权益也未能得到完全实现，将陷入多个权利主体对同一房屋所享有的权益顺位处于不确定状态的僵局。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条第一款之规定，原告作为商品房消费者，购买案涉房屋用于居住并已支付全部价款，其权利应当得到优先保护。该权利中不仅包含居住权，在抵押权不能对抗商品房消费者的完整购房权利的时候，亦应含该权利有对案涉房屋取得的完整产权的权利，故原告主张某投资中心、某信托公司办理案涉房屋的涂销抵押手续的诉请应予支持。宣判后，某投资中心提起上诉，西安中院维持原判。

法官说法

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条第一款规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

住房是民生之要，寄托着人民群众对美好生活的期盼。保障商品房消费者的合法权益，是法院对人民群众美好生活向往的应有回应。法官在此提醒广大购房者：在签订购房合同前一定要详细了解房屋权利状态，支付购房款时应向开发商监管账户付款，保留好支付房款的相关凭证，购房后要及时办理网签手续和预告登记，避免产生不必要的损失。（梁 泽）

编辑：侯宜均

责编：郑黎波

审核：姚启明