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2024年10月12日，王某为圆老家养老梦，与某建业公司签订《重钢节能抗震别墅合同书》，约定由该公司在王某老家渭南市合阳县百良镇建造单层重钢节能抗震房屋，建筑面积128.3㎡，单价1350元/㎡，工程总价款173205元。合同签订后，王某依约足额支付了全部合同价款。然而，当年11月22日房屋交付时，王某却发现房屋仅是毛坯状态，未进行任何装修。这让他十分不解——自己明明签订的合同包含装修，为何成了“半成品”？某建业公司则坚持，合同仅约定房屋主体结构建造，不涉及装修。双方就合同范围各执一词，协商无果后，王某将该公司诉至武功法院，要求退还装修费用。
案件审理中，承办法官首先细致核查书面合同，发现条款中确实只明确了房屋主体结构的建造内容，未提及装修事项，某建业公司的抗辩看似有理。随后，承办法官将审查重点聚焦于王某提交的关键证据——签订合同时的录音资料。经核查，录音资料清晰记载了该公司销售人员签约过程中明确承诺：合同不仅包含房屋主体，还涵盖门、窗、水、电、地面、墙面、吊顶等硬装施工；当王某质疑合同未写明装修内容时，销售人员回应“有材料就有安装，看配置单”。同时，承办法官注意到合同所附《重钢节能抗震别墅配套材料选购特价商品清单（选配）》中，所列项目全是门、窗、地板、瓷砖、水电配件等硬装材料，与录音中承诺的装修内容高度吻合。
综合全案证据分析，承办法官认为，尽管书面合同未载明装修条款，但销售人员的口头承诺具体明确，且与附件材料清单相互印证，已构成具有法律约束力的要约。王某基于此承诺签约付款，应视为有效承诺，双方就“装修纳入合同范围”已形成有效约定。某建业公司未履行装修义务，显然构成违约，应退还相应费用。
承办法官向某建业公司详细释明《民法典》中关于要约效力、合同条款认定的规定，以及录音和附件清单的证明力，明确其违约性质。某建业公司在充分了解法律规定、证据风险及自身应承担的法律责任后，主动认可违约事实并表示愿意承担相应责任。经承办法官主持调解，双方最终达成和解协议：某建业公司自愿向王某退还装修款20000元。至此，本案得以圆满解决，双方权益得到妥善维护，实现法律效果与社会效果相统一。
法官提醒
一、口头要约的效力认定与举证责任：在民事法律关系中，口头承诺若内容具体明确，且能与录音、书面沟通记录、证人证言等其他证据形成完整证据链，即构成有效要约，对当事人产生法律约束力，不存在“口头约定一概无效”的规则。但需特别指出，口头形式具有“举证难度高、内容易篡改、证据稳定性弱”的固有缺陷，当事人若无法提供有效辅助证据佐证口头约定内容，其主张的权利将难以得到法律支持，面临较大败诉风险。
二、合同订立的规范性要求：当事人订立合同时，应当严格遵循“内容全面、条款明确、形式书面化”的原则。对于协商一致的全部权利义务内容，均应完整、准确地载入书面合同，杜绝“口头约定与书面条款冲突”“关键内容仅作口头承诺”的情形。同时，应妥善保管合同附件、往来沟通记录、款项支付凭证等相关材料，通过书面形式固定合同关系，从根源上减少合同纠纷发生的可能性，为后续可能的维权行动提供充分、有效的法律依据。
三、企业履约行为的合规性指引：市场主体在经营活动中，应当建立健全内部缔约管理机制，规范销售人员的缔约行为，严禁其作出超出书面合同约定范围的口头承诺。若因客观情况确需变更、补充原合同内容，必须通过签订书面补充协议的方式予以确认，确保缔约行为的合法性与规范性。此举不仅是维护企业自身商业信誉的必要举措，也是保障市场交易秩序稳定的重要要求。
作者：徐文娟
编辑：许沥心
责编：马宁
审核：姚启明
